不動産を活用した事業承継対策は有効か? 向いている場面と注意点
事業承継の相談では、不動産を法人で持てば相続税までまとめて軽くできる、という話をよく見かけます。方向として当たっている部分はありますが、法人で持てば自動的に有利になるわけではありません。
実際に差が出るのは、不動産の評価ルール、非上場株式の評価、借入の使い方、承継税制の適用条件を一つの設計図にまとめたときです。読み終える頃には、何を個人で持ち、何を法人で持つべきかを考えるための論点が整理できます。
なぜ不動産は事業承継で使われやすいのか?
現金と同じ金額でも、税務上の見え方が違う
不動産が事業承継で使われやすい理由は、まず現金と同じ評価をされないからです。国土交通省は、相続税路線価の評価水準を地価公示の8割程度、固定資産税評価額を7割程度と示しています。
国税庁も、土地は路線価方式または倍率方式、家屋は原則として固定資産税評価額で評価すると整理しています。12
この差があるため、同じ1億円でも、現金1億円と土地建物1億円では相続税の計算の入り口が変わります。ここが、不動産が承継対策で選ばれるいちばん大きな理由です。
ただし、どの不動産でも同じだけ下がるわけではないので、時価より低いから有利、と短く言い切るのは危険です。12
賃貸や事業利用で、評価がさらに動くことがある
賃貸中の不動産では、土地の評価がさらに調整されることがあります。国税庁は、貸家の敷地である貸家建付地について、自用地の価額から借地権割合、借家権割合、賃貸割合を反映して評価すると示しています。
空室が多い、社宅である、使い方が違うといった事情で扱いは変わるため、賃貸にしただけで自動的に大きく下がるとは考えない方が安全です。3
もう一つ大事なのは、小規模宅地等の特例です。被相続人が個人で持つ土地を一定の同族会社に貸し、その会社が貸付事業以外の事業に使っている場合は、400平方メートルまで80％減額の対象になり得ます。一方で、貸付事業用の宅地は200平方メートルまで50％です。
つまり、不動産は必ず法人に入れるのが正解ではなく、個人保有のまま会社に貸す形が有利な場面もあるということです。4
ここまでで、不動産が選ばれる理由は見えてきました。次に大切なのは、法人で持つと何が変わるのかを、相続税ではなく株式の評価として捉え直すことです。
法人で持つと、何が本当に変わるのか?
相続の対象は物件ではなく非上場株式になる
法人が不動産を持つと、承継の対象は土地建物そのものではなく、その会社の非上場株式になります。
国税庁によれば、取引相場のない株式の評価は会社規模で変わり、大会社は類似業種比準方式、小会社という区分では純資産価額方式が原則です。小会社という区分の純資産価額方式では、会社の総資産や負債を相続税評価に洗い替えて株価を計算します。5
この仕組みの良い点は、複数の物件や資金を株式という一つの単位にまとめやすいことです。株式を誰にどれだけ承継させるかで、経営権の移転も設計しやすくなります。
法人にすれば個人の相続が消えるように聞こえることがありますが、実際には株式を誰かが引き継ぐ以上、相続税や贈与税の問題は残ります。変わるのは課税がなくなることではなく、評価の単位と移し方です。5
反対に、会社の中に現金が積み上がる、売れば大きな利益が出る資産が増える、利益剰余金が厚くなると、株価が上がって承継コストが重くなることもあります。法人化は節税の終点ではなく、評価の土俵を移す作業だと考えた方が実態に合います。5
借入が効くのは、借金そのものではなく資産の置き換え
不動産と借入が組み合わせて語られるのは、債務が評価に影響するからです。個人の相続では、被相続人の借入金などの債務は遺産総額から差し引くことができます。法人でも、小会社の純資産価額方式では負債が株価計算に入るため、借入は無関係ではありません。56
ただし、ここで誤解が起きやすいところです。借金そのものが魔法のように税金を消すわけではありません。借りたお金をそのまま現金で持っていれば、資産と負債が並ぶだけで、効果は限られます。
差が出やすいのは、現金や借入金を、不動産のように現金とは別の評価ルールで見られる資産へ置き換えたときです。しかも、借入には返済原資が必要ですから、家賃収入の安定性や金利上昇への耐性まで見ないと、承継対策が資金繰りの負担に変わります。56
家賃収入は自由に配ればよいのか?
役員給与と配当には、それぞれ別のルールがある
法人で不動産を持つと、家賃収入を役員給与、配当、将来の退職金といった形で外に出しやすくなります。
ただし、自由に税率を選べるわけではありません。役員給与は、定期同額給与、事前確定届出給与、一定の業績連動給与に当てはまらないと損金算入できず、不相当に高額な部分も認められません。7
配当にも別の課税ルールがあります。国税庁は、配当所得を法人から受ける剰余金の配当などとして整理し、上場株式等以外の配当等には20.42％の源泉徴収が行われると示しています。
給与と配当は同じ財布から出るお金に見えても、会社側と受け取る側でルールが違います。家賃をどう分けるかは、税率調整の話というより、会社の手続と税務をそろえる設計の話です。78
退職金は有力だが、最後に作るものではない
退職金は、承継の出口設計としてはかなり有力です。法人が役員に支給する退職金で適正額のものは、原則として金額が具体的に確定した事業年度に損金算入できます。
さらに、死亡退職金は相続税の対象ですが、法定相続人1人当たり500万円の非課税枠があります。910
だからといって、承継の直前に急いで退職金を作ればよいわけではありません。金額の妥当性、株主総会などの手続、支払うための現金、後継者に残す資本の厚みがかみ合わないと、会社にも相続人にも無理が出ます。
退職金は後から足す対策ではなく、最初から織り込む出口として設計しておく方が失敗しにくいです。910
注意すべき落とし穴
分譲マンションの評価は2024年から単純ではない
不動産の評価引下げを語るときに、古い成功例だけを見てしまうのは危険です。国税庁は、令和6年1月1日以後に取得した居住用の区分所有財産について、区分所有補正率を用いる新しい評価の考え方を示しました。以前よりも、分譲マンションの評価だけを使った圧縮は読みづらくなっています。211
一方で、この見直しは一棟所有の賃貸マンションなど、区分建物の登記がないものには適用されません。
つまり、同じ不動産でも、分譲マンションなのか、一棟の賃貸物件なのか、事業用テナントなのかで話が変わります。不動産という大きな言葉でまとめると判断を誤るので、物件の種類まで下ろして考える必要があります。11
事業承継税制は、会社の中身まで見られる
法人版事業承継税制を使うなら、期限と会社要件の確認は欠かせません。国税庁は、特例措置の適用対象となる相続や贈与の期間を平成30年1月1日から令和9年12月31日までと示しています。
さらに、特例承継計画の提出期限は令和8年3月31日までです。期限を過ぎると、そもそも比較の土台から外れます。12
加えて、会社の中身も見られます。国税庁の質疑応答事例では、資産保有型会社は特定資産の割合が70％以上、資産運用型会社は特定資産の運用収入割合が75％以上とされ、第三者に賃貸している家屋や貸駐車場は自ら使用していない不動産に当たると説明されています。
ただし、不動産賃貸業を主たる事業とする会社でも、事業実態があり一定の要件を満たせば適用余地があるとも示されています。単なる資産管理会社だから駄目、あるいは不動産会社だから必ず使える、といった二択ではありません。13
最初に着手すべきこと
先に決めるのは物件ではなく、承継の設計図
実務では、良い物件を探す前に誰に何を承継させたいのかを決める方が先です。少なくとも次の4点は、物件選びより前に整理したいところです。
- 株式を誰に集約し、経営権をどう移すか
- 不動産を個人で持つか、法人で持つか、それとも個人保有で会社に貸すか
- 借入の返済原資を家賃、事業収益、売却余地のどこで支えるか
- 小規模宅地等の特例や事業承継税制の要件に触れないか
この順番で考えると、法人所有が向くケースと、個人保有を残した方がよいケースが見えやすくなります。逆に、節税額だけを先に置くと、承継後の経営と資金繰りが置き去りになります。
専門家に渡す数字を、先にそろえる
相談の前に数字をそろえるだけでも、議論の精度は大きく変わります。最低限、路線価か固定資産税評価額、物件ごとの賃貸状況、借入残高と返済予定、株主構成、直近の決算書は手元に置きたい資料です。これがあると、株価評価、不動産評価、借入負担を同じ表の上で見比べられます。235
不動産を活用した事業承継対策は、たしかに有力です。しかし、正しい問いは法人で持つのがベストかではありません。自社の承継目的に照らして、個人保有、法人保有、個人保有で会社利用のどれが合うのかを比較できているかどうかです。その比較を、取得前や移し替え前に一度行うことが、結局はいちばん大きな節税と失敗回避につながります。
執筆者：補助金検索Flash 士業編集部
補助金・助成金の活用法からAI導入、業務の生産性向上まで、中小企業の経営に役立つ情報を士業の専門家チームがわかりやすく解説します。
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